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专家楼市下行地方政府逼开发商买地

发布时间:2019-04-23 21:27:16

人民北京11月19日电 (卢志坤)房地产整体调控周期的到来,使得房地产企业在购置土地方面也变得谨慎起来,这直接影响到全国土地出让的情况,今年以来土地购置面积增速一直是负增长。而土地作为各地政府财政收入的重要来源,企业在土地市场的观望情绪则进一步加剧了与各地政府之间的博弈。

我们已经面临着十几家比较大的企业,政府给他们施加了很大压力,说过去我们对你支持很大,现在你需要去买地,所以也在博弈,是不是底价买地。在昨天举行的一个房地产论坛上,全联房地产商会秘书长钟彬在演讲中如此表述,他主要围绕中国城市化运营和房地产企业未来策略展开。

在谈到土地购置问题时,他表示,今年土地购置面积增速一直是负增长,不过有些大企业、上市公司要完成业绩还得去买地。但是从市场情况来看,市场效益不好,所以政府也在囤地。到了现在来讲,市场越来越不好,(政府)也扛不住了,也得不断地释放土地。他说,所以年底很多企业都面临着买地的问题。

近我们去了很多城市做调研,他买地还不完全是来自于自身的意愿,很大程度上是来自于地方政府给它的一种压力,钟彬说,我们在做调研的时候,我们发现在投资意愿里面大幅度下降,他们讲了如果现在销售形势不太好的情况下,能不买的地都不去买,可买可不买的就推到以后去买,实在不行的,比如这块地一定要出让的,才会去买。

不过,他也表示,企业购地的压力并不完全是来自地方政府,上市公司自己出于业绩压力也是很大一部分原因。

基于当前房地产的状况,钟彬表示,房地产要关注两个问题:上游土地供给制度的改革和房地产金融体制的创新,这两个不做顶层设计是有问题的;下游是关注的传统商务、智能化、物业管理。上游是土地加产业加金融,下游是服务加管理,中间的下端是开发加销售。

这些观点是根据房地产商会此前关于土地财政的研究报告作出的。根据这些报告,10年前土地财政的占比不到5成,但去年就已经到了60%。他认为,由于中国有个独特的土地金融,所以84城的土地抵押贷款到了7.6万亿元。根据国土部站公布的数据,去年销售价格是8.1万亿元,土地抵押贷款就7.6万亿元,所以形成一个独特的景观就是土地金融。

还有一个情况是银根、地根的互动效益,地价领跑房价,越跑越快他说,房价和地价是非常相关的因素。房价的攀升促成了房价与租金的长期脱离,空置房遍地,促成了限购。开发贷在很长时间是开发商的渠道,所以就推高了房价,促成了限贷。当初限贷、限购政策租金趋紧,催生了房地产基金等工具,促成了夹层融资,使金融市场、理财市场难以规范,其结果是推高了房价。

基于此,他认为,未来的商业模式一定是一种商业模式优化下的产业红利。所以从上游来讲,要关注土地、关心金融、关心产业,下游要关心服务与运营,传统商务,电商冲击和互联采购机遇并存。钟彬说,还有第二个是智能化、绿色技术和产业化的结合,也有很大的变革。是物业管理,大数据时代的社区服务。

不过,这个社区如何走,或许也还没有清晰的模式。

几乎所有人都会谈一个问题,就是关于一公里,我们的社区带来的巨大的商业机会,我们都认为房地产的机会会从增量到存量,从开发销售到运营管理,运营感觉里面包括养老产业跟地产怎么结合,它是个服务业,包括旅游地产怎么盘活,否则全部会死掉。钟彬如是说。

(:water)

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